Bất động sản tp.hcm - bịt kẽ hở tính thuế nhà đất, tránh lách luật

Việc giao dịch mua bán nhà, đất với tình trạng nhạy cảm để né thuế diễn ra ngày càng phổ biến. Theo ước tính của các chuyên gia bất động sản, tại TP.HCM hiện có khoảng 25% người dân giao dịch nhà đất kê khai đúng với giá trị thực tế của tài sản, 75% còn lại đang kê khai giá giao dịch dưới mức thị trường, thường thấp hơn rất nhiều lần (phổ biến nhất là 5-10 lần) so với thực tế.

link ​

Người dân kê khai giá bán căn hộ, lô đất thấp, cơ quan thuế gần như căn cứ vào mức giá này hoặc mức giá do UBND các tỉnh, thành phố công bố, thấp hơn nhiều so với thị trường để áp giá tính thuế chuyển nhượng nhà đất. Theo Tổng cục Thuế, để đối phó với tình trạng trên, cơ quan này vừa có văn bản yêu cầu cơ quan thuế các tỉnh, thành phố tăng cường công tác quản lý đối với giao dịch bất động sản, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai.



Cán bộ thuế chưa làm… chưa đủ

Trên thực tế, người bán căn hộ (sở hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là 2%/giá trị kê khai. Tuy nhiên, để giảm thiểu số tiền phải nộp thuế, người bán cũng như người mua thường thỏa thuận kê khai mức giá thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Còn cơ quan thuế thì lại căn cứ vào mức giá này để làm cơ sở tính thuế TNCN.


Theo điều 37 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 cho phép cơ quan thuế ấn định từng yếu tố liên quan đến việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể tham khảo mức giá nhà đất do nhà nước công bố hoặc giá mua, bán của các doanh nghiệp bất động sản tại địa phương để xác định giá thị trường làm căn cứ ấn định giá bán, giá mua và số thuế phải nộp.

Cán bộ thuế chưa làm… chưa đủ trong công tác xác minh giá nhà đất​

Tuy vậy, theo đánh giá của một thanh tra viên Cục Thuế TP HCM, quy định trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với bất động sản chuyển nhượng. Bởi lâu nay, cán bộ thuế chưa chịu khó rà soát cũng như chưa tìm hiểu giá thị trường và gần như chỉ căn cứ vào mức giá tối thiểu do UBND các tỉnh, thành phố công bố để áp tính thuế. Chiếu theo đó, nếu bên bán và bên mua kê khai giá trị giao dịch quá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy mức giá do nhà nước công bố để tính thuế.

Xem thêm: Đất nền Tô Ngọc Vân Quận 12



Tiềm ẩn rủi ro cho người bán

Kể từ năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP được ban hành và quy định 2 cách thức tính thuế TNCN đối với người bán bất động sản. Theo đó, thu nhập tính thuế được tính bằng giá bán bất động sản trừ đi giá mua cộng với các chi phí hợp lý liên quan, thuế suất 25%; còn trong trường hợp người bán không xác định được giá mua cũng như không chứng minh được các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2%/ mức giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, do phần lớn người dân kê khai lỗ khi bán bất động sản, đồng thời cơ quan thuế cũng không xác định được giá trị thực tế mà người dân đã mua bán nên vài năm trở lại đây, pháp luật quy định chỉ áp dụng một cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng.


Đề cập đến trường hợp nhà nước thất thu do người dân kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng mức thuế TNCN 2% như hiện nay là chấp nhận được. Vấn đề quan trọng còn lại là nhà nước cần phải tuyên truyền và khuyến khích người dân kê khai giá trị mua bán nhà đất sát với giá thị trường, nhằm có thể bảo đảm công bằng về thuế cũng như tránh các rủi ro có thể phát sinh.

Tiềm ẩn rủi ro cho người bán lẫn người mua​

Ông cũng khuyến cáo thêm, "Chỉ để né thuế, người bán có thể kê khai giá bán 1 tỷ đồng với căn hộ có giá thị trường 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu chẳng may gặp phải những đối tượng người mua gian xảo, họ có thể "lật kèo" thanh toán 1 tỷ đồng khiến người bán lãnh đủ. Còn trường hợp ngược lại, người mua chấp nhận kê khai giá thấp, sau đó nhà nước lại thay đổi cách tính thuế theo hướng lấy giá bán trừ cho giá mua thì khi ấy, người mua muốn bán lại căn nhà đã mua cho người khác sẽ phát sinh thu nhập rất lớn, buộc phải nộp số tiền thuế không nhỏ”.


Vậy nên, việc kê khai giá mua, bán sát với thực tế sẽ giúp cả người mua lẫn người bán tránh được những rủi ro không đáng có trong quá trình chuyển nhượng.

Xem thêm: lãi suất vay mua nhà trả góp



Giải pháp khắc phục

Luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, Chủ nhiệm CLB Đại lý thuế TP HCM, nhìn nhận người dân mặc dù thừa biết việc kê khai giá chuyển nhượng nhà đất không thật sẽ phải đối mặt rủi ro nhưng vẫn cố tình làm bởi trước mắt, họ sẽ chỉ phải chi ra một khoản thuế nhỏ. Trên thực tế, không phải ai cũng thu được lợi nhuận từ việc bán bất động sản, có nhiều trường hợp thua lỗ khi bán bất động sản nhưng vẫn phải cắn răng đóng thuế.


Theo ông Nghĩa đề xuất, tại thời điểm này, đối với việc tính thuế từ chuyển nhượng nhà đất, nhà nước nên đưa ra một thuế suất hợp lý và chỉ quy định một cách thức tính thuế là lấy giá bán trừ giá mua để xác định giá tính thuế. Như vậy, người dân sẽ từng bước hợp tác và kê khai giá trị chuyển nhượng nhà đất theo đúng giá thị trường, vừa bảo đảm nguồn thu của nhà nước lại vừa đảm bảo công bằng cho người có nghĩa vụ nộp thuế.

Nên thống nhất trong tính toán mức thuế nhà đất​

Còn luật sư - TS Bùi Quang Tín (Trường ĐH Ngân hàng TP HCM) lại cho rằng, nếu lấy giá bán trừ giá mua để xác định giá tính thuế thì những trường hợp người dân bán căn nhà mà họ đã mua cách đây hàng chục năm sẽ phải chịu khoản thuế rất lớn. Bởi lẽ vào các thời điểm đó, giá trị của một căn nhà quá nhỏ, cho đến nay giá đã tăng hàng chục lần. Trong khi thị trường bất động sản lại biến động khó lường, cơ quan thuế không thể xác định được đâu là giá thị trường theo từng thời điểm, để từ đó áp giá tính thuế.


Do vậy, để hài hòa lợi ích của nhà nước lẫn bên mua và bên bán bất động sản, nhóm luật sư Nguyễn Văn Lộc đưa ra khuyến nghị người dân nên đồng thuận cách tính thuế 2%/giá trị chuyển nhượng. Lưu ý, bên mua nên yêu cầu bên bán kê khai đúng giá thị trường. Nếu trong trường hợp gặp gánh nặng về thuế thì cả hai bên sẽ cùng thỏa thuận chia sẻ khoản phát sinh này.



Trên đây là một số vấn đề liên quan đến việc kê khai né thuế trong mua bán bất động sản và một số giải pháp khắc phục. Để biết thêm thông tin chi tiết về các sản phẩm căn hộ, dự án đất nền do Công ty Nhà Đất An Phú chúng tôi làm chủ đầu tư, quý khách vui lòng tham khảo tại Website https://nhaanphu.vn/du-an/ hoặc liên hệ số Hotline 0911.848.881 để được tư vấn đầy đủ!

FB: https://www.facebook.com/congtynhaanphu