Có nên mua lại nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện không

Có nên mua nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện mua bán hay không là điều mà nhiều người dân quan tâm nhất hiện nay. Hãy cùng manhcuongbds.com giải đáp vấn đề này nhé!

Nhu cầu tìm mua nhà ở xã hội tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh là rất cao. Tuy nhiên, do thiếu hụt nguồn cung, tỷ lệ chọi cao và không phải ai cũng may mắn sở hữu được suất mua nhà dự án có vị trí đẹp. Chính vì thế nhiều người dân đã tìm cách mua lại những căn nhà ở xã hội từ những người đã may mắn sở hữu được căn hộ tại dự án trước đó. Thậm chí lách luật để mua những căn chưa đủ điều kiện. Vậy có nên mua nhà ở xã hội khi chưa được phép sang nhượng không?

Có nên mua nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện mua bán

Điều kiện để mua bán chuyển nhượng nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là loại hình bất động sản được Nhà nước hỗ trợ, ưu tiên cho những đối tượng được hưởng các chính sách theo quy định của Luật nhà ở hiện hành. Tức là, người mua nhà sẽ được mua với giá bán ưu đãi hơn các căn hộ thương mại có cùng diện tích. Đây chính là giải pháp tối ưu nhất giúp người thu nhập thấp có thể sở hữu căn hộ mơ ước với mức giá trong tầm tay.

Quy định của Luật Nhà ở 2014 thì trong 5 năm đầu tiên, người mua nhà ở xã hội bị cấm giao dịch mua bán, sang nhượng căn hộ. Điều này nhằm đảm bảo loại hình nhà ở này phục vụ đúng đối tượng là người thu nhập thấp. Tuy nhiên, việc rao bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện vẫn đang diễn ra khá nhộn nhịp. Vậy điều kiện để sang nhượng nhà ở xã hội là như thế nào?

có 2 trường hợp có thể sang nhượng nhà ở xã hội gồm:

• Sau 5 năm kể từ lúc người mua thanh toán hết tiền mua nhà ở xã hội.
• Trong thời hạn 5 năm kể từ thời điểm người mua trả hết tiền mua nhà ở xã hội và chỉ được phép bán cho những đối tượng đủ điều kiện như: Nhà nước, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, đối tượng thuộc diện ưu tiên mua nhà ở xã hội.

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội nếu bán cho đối tượng thuộc diện ưu tiên theo quy định thì người mua, thuê mua nhà chỉ được phép bán lại với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời điểm, địa điểm bán và sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Những rủi ro khi mua nhà ở xã hội khi chưa được phép sang nhượng

Với trường hợp của anh Tuấn Dũng, trong bản tin Tài chính kinh doanh VTV1, Luật sư Nguyễn Đức Năng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội khẳng định việc giao dịch chỉ thông qua văn phòng công chứng không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện chuyển nhượng. Các văn phòng công chứng lách luật, thường là ủy quyền lại hay cho thuê. Do đó, cần phải chấn chỉnh công tác đối với các văn phòng công chứng để rà soát xem họ công chứng những hợp đồng đối với nhà ở xã hội đúng với mục đích và quy định của pháp luật hay không?

Còn về chiêu lách luật bằng việc lập vi bằng, căn cứ theo Điều 37, Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng gồm:

Luật sư Nguyễn Văn Dũng – Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội chia sẻ quan điểm của mình về vấn đề lách luật để chuyển nhượng nhà ở xã hội như sau: “Đối với hình thức lập vi bằng và hợp đồng hứa mua hứa bán, đây lại loại hình mua bán trong tương lai, có giá trị khi 2 bên tuân thủ nó nhưng khi 1 trong 2 tranh chấp thì người mua luôn bị thiệt thòi vì đây không phải là giao dịch bảo đảm.

Còn với việc lập di chúc, lại càng rủi ro. Vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, việc này có thể thay đổi. Do đó, không có gì là chắc chắn nếu bên bán thay đổi nội dung di chúc. Còn hợp đồng ủy quyền càng rủi ro hơn, bởi theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của các bên, theo đó, bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Khi xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi, quyền lợi của người mua khó được đảm bảo bởi nếu có tranh chấp phải giải quyết tại tòa án, khả năng rất cao tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng ủy quyền nêu trên vô hiệu do giả tạo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Ở đây, hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch dân sự mua bán nhà sẽ bị vô hiệu theo quy định nêu trên.

Nếu bị cơ quan Nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội, việc đòi hỏi quyền lợi ở đây là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu, đặc biệt là trường hợp người bán không hợp tác.”

Theo đó, những trường hợp mua nhà ở xã hội sau một thời gian ngắn mà tiến hành chuyển nhượng để thu lời là lách luật, không phù hợp với quy định của pháp luật. Vậy nên, tuyệt đối không nên mua lại nhà ở xã hội khi căn hộ chưa được phép sang nhượng. Những trường hợp cố tình lách luật, bán hay mua nhà ở xã hội mà không đúng quy định đều không có giá trị pháp lý và sẽ bị xử lý theo Khoản 6, Điều 62 Luật Nhà ở 2014.

Trong Bản tin Tài chính kinh doanh VTV1, Ông Bùi Tiến Thành – Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội nhấn mạnh: “Nếu phát hiện trường hợp sai phạm, vi phạm quy định của pháp luật thì sẽ chấm dứt hợp đồng mua bán, thu hồi lại căn hộ.”

đối tượng nào thuộc diện được hỗ trợ mua nhà ở xã hội?

Đối tượng ưu tiên được mua nhà ở xã hội đã được quy định rõ tại Điều 49 và Điều 51, Luật Nhà ở 2014:

Tóm lại, tuyệt đối không nên mua nhà ở xã hội khi chưa được phép sang nhượng. Bởi khi xảy ra tranh chấp thì hợp đồng mua bán nhà ở xã hội giữa 2 bên đều bị coi là vô hiệu do vi phạm pháp luật. Do đó, để tránh những rắc rối về mặt pháp lý thì cả bên mua và bên bán cần phải tìm hiểu kỹ về các điều kiện sang nhượng nhà ở xã hội theo quy định của nhà nước mà manhcuongbds đã tổng hợp trong bài viết trên đây.