Những lưu ý cần nhớ khi định giá cho thuê nhà quận 2

Thị trường BĐS Quận 2 thời gian này khá phát triển, hầu hết mọi phân khúc đều có sự tăng trưởng. Phân Khúc cho thuê nhà nguyên căn quận 2 được giao dịch khá nhiều. Nhưng dường như, các nhà đầu tư ở phân khúc này đều băn khoăn ở bước định giá cho thuê.

Quận 2 là quận sở hữu vị trí đẹp nhất ở khu Đông Sài Gòn, cũng là quận có quy hoạch hiện đại và đồng bộ nhất, với nhiều khu đô thị mới: KĐT Thủ Thiêm, KĐT Đại Quang Minh, KĐT Cát Lái, KĐT City Horse, KĐT An Phú - An Khánh, khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, khu dân cư Thảo Điền… Hầu như các phường của Quận 2 đều có khu đô thị hoặc khu dân cư mới phát triển. Chính vì thế, bất động sản Quận 2 dù khá mới, nhưng việc quy hoạch đồng bộ giúp Quận 2 tạo nên diện mạo mới hiện đại hơn và một thị trường bất động sản sôi động bậc nhất thành phố Hồ Chí Minh! 

Theo khảo sát, nhìn chung thị trường BĐS Quận 2 thời gian này khá phát triển, hầu hết mọi phân khúc đều có sự tăng trưởng. Trong số đó phải kể đến phân khúc cho thuê nhà quận 2. Nhưng dường như, các nhà đầu tư ở phân khúc này đều băn khoăn ở bước định giá cho thuê. Trong bài viết này, chúng tôi xin gửi đến bạn một số lưu ý khi định giá nhà cho thuê. Bạn đọc chú ý nhé!

Bất động sản Quận 2 đang tâm điểm thu hút giới đầu tư năm 2020

Khi quyết định mua bán hay cho thuê một loại hình bất động sản nào đó, câu hỏi đầu tiên mà hầu như ai cũng băn khoăn là không biết mức giá đưa ra như thế nào thì phù hợp. Nếu đưa ra giá cho thuê quá cao thì sẽ không thu hút được người thuê, còn nếu như định giá quá thấp thì người bán sẽ mất đi một khoản tiền khá lớn.

Vì thế, kinh nghiệm cho thuê nhà nguyên căn quận 2 giá tốt, bạn cần phải thận trọng và biết cách thẩm định giá một cách hợp lý nhất.

Cách thẩm định giá nhà cho thuê

Trên thực tế, rất nhiều người quên khâu thẩm định giá trước khi tiến hành giao dịch mua bán hay cho thuê BĐS, nên đôi khi, mức giá đưa ra chưa được sát với giá thị trường, làm thiệt thòi cho cả hai bên ham gia giao dịch.

Thời gian gần đây, không chỉ có các doanh nghiệp, các tổ chức, mà một bộ phận người dân cũng đã bắt đầu quan tâm đến thẩm định giá nhà đất trước khi đưa ra quyết định mua bán hoặc cho thuê, sử dụng bất động sản như thế nào sao cho hiệu quả nhất.

1.1/Các bước để tự định giá

Khi tự thẩm định giá nhà nguyên căn quận 2 cho thuê , đầu tiên cần lưu ý đến vị trí ngôi nhà của mình: mặt tiền đường, mặt đường nội bộ, trong hẻm chính hay hẻm phụ. Nếu nhà bạn nằm trên mặt tiền đường thì có giá trị kinh doanh cao, vì thế giá cho thuê cũng sẽ cao hơn các loại nhà trong hẻm.

Về giá đất: bạn tham khảo bảng giá đất trên các tuyến đường do Thành phố ban hành và tham khảo thêm giá thị trường BĐS do các ngân hàng, công ty BĐS đã khảo sát.

Bạn cũng cần phân loại tình trạng nhà: là nhà cấp 4, nhà cấp 3, cấp 2, cấp 1, là biệt thự, hay biệt thự cao cấp… để có thể định giá chính xác, nhưng sẽ phải tính từ thời điểm xây dựng, sửa chữa ngôi nhà để trừ đi khấu hao.

Tiếp theo, bạn tra cứu thông tin về BĐS trên các phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch BĐS hoặc các trang đăng tin mua bán / cho thuê nhà đất miễn phí… Không chỉ thế, bạn cần phải tìm ra bất động sản nào có nét tương đồng với ngôi nhà mình (diện tích, trục đường, khu vực…) đã hoặc đang tiến hành giao dịch cho thuê, để từ đó có cơ sở so sánh.

Sau khi bạn đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, giờ sẽ là lúc cần xem xét, so sánh lại toàn bộ các thông tin và quy định một mức giá hợp lý nhất cho ngôi nhà nguyên căn quận 2 của mình.

Thẩm định giá cho nhà thuê cũng được thực hiện đầy đủ qua các bước

1.2/Nhờ dịch vụ thẩm định giá hỗ trợ

Dịch vụ thẩm định giá BĐS sẽ tiến hành khảo sát và cung cấp giá thị trường BĐS cho khách hàng. Có rất nhiều phương pháp định giá khác nhau, tùy vào từng mục đích và yêu cầu mà các công ty dịch vụ thẩm định giá sẽ sử dụng phương pháp sao cho phù hợp, bao gồm:

• Phương pháp so sánh: sẽ dựa trên cơ sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định và đã giao dịch thành công hoặc là đang tiến hành cho thuê trên thị trường vào chính thời điểm thẩm định.
• Phương pháp giá thành: được áp dụng trong thẩm định giá tài sản chuyên dùng, ít hoặc là không có mua – bán phổ biến trên thị trường; tài sản qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện áp dụng để so sánh.
• Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư hoặc là phương pháp vốn hóa): sẽ được áp dụng trong việc thẩm định giá tài sản đầu tư.
• Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán): được áp dụng trong thẩm định giá tài sản mà việc so sánh với tài sản tương tự gặp khó khăn, bởi vì giá trị tài sản phụ thuộc vào khả năng sinh lời (khách sạn, nhà hàng,…)
• Phương pháp thặng dư (phương pháp phân tích kinh doanh hay phát triển giả định): được áp dụng trong thẩm định giá Nhà đất có tiềm năng phát triển.

Hiện nay, hầu hết các ngân hàng, công ty thẩm định giá BĐS thường sử dụng phương pháp so sánh cho việc định giá đất ở và nhà phố.

Phương pháp định giá BĐS nhất định phải nắm rõ 

2.1/ Phương pháp so sánh và so sánh trực tiếp:

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá cho thuê trên thị trường của các BĐS có các đặc điểm gần giống so với bất động sản thuộc đối tượng xem xét, để có thể ước tính giá trị thực của sản phẩm BĐS đó, đây là phương pháp sử được dụng rộng rãi và phổ biến nhất tính đến thời điểm hiện nay ở Việt Nam cũng như ở nhiều nước khác trên thế giới.

Định giá nhà đất là cách xác định giá tại thời điểm nhất định

2.2/ Phương pháp thu nhập 

Phương pháp này sẽ dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình của hàng năm trong tương lai từ một sản phẩm BĐS, tương ứng với đó là một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với sản phẩm BĐS đó (hay còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để có thể tính ra giá trị của sản phẩm BĐS đó. Mặt hạn chế này là các tham số bạn tính toán giá trị BĐS đó đòi hỏi độ chính xác rất cao, trong khi việc xác định phải tiến hành trong điều kiện “dự kiến trước”, chính vì vậy, độ chính xác của việc tính toán thường bị hạn chế, bạn có thể khắc phục bằng cách sử dụng phương pháp định giá khác để kiểm tra lại, trong trường hợp kết quả có sự chênh lệch lớn thì ta áp dụng phương pháp khác để thực hiện việc tính toán.

2.3/ Phương pháp chi phí

Phương pháp này được áp dụng để định giá BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán/ cho thuê chúng trên thị trường BĐS (như: nhà thờ, trường học, bệnh viện, nơi công sở…) Dựa trên các nguyên tắc thay thế, phương pháp này cho phép giả định rằng, giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra tài sản tương tự và có vai trò như là vật thay thế, có nghĩa là: giá trị của khu đất thay thế cộng thêm với chi phí xây dựng hiện hành.

2.4/ Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp sử dụng để xác định giá các tài sản đặc biệt (rạp chiếu phim, khách sạn và các tài sản khác mà giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ chính tài sản đó), mặt hạn chế là chỉ áp dụng cho việc xác định giá trị của những BĐS mà hoạt động tạo ra lợi nhuận.

2. 5/ Phương pháp thặng dư:

Phương pháp này áp dụng để tính toán giá trị của BĐS không theo hiện trạng sử dụng, mà sẽ căn cứ vào mục đích sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch thì nó sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp này chỉ là một dạng của phương pháp giá thành, được thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị nhà đất xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi đã lấy giá trị công trình BĐS đó trừ đi tổng số chi phí lẫn lợi nhuận.

Trên đây là một số lưu ý và phương pháp định giá nhà đất cần nắm vững, nếu như bạn đang trong quá trình kinh doanh đầu tư lĩnh vực BĐS. Chúng tôi cũng rất mong, những chia sẻ trên sẽ giúp ích cho cá nhân nhà đầu tư nào đang kinh doanh nhà cho thuê quận 2, chúc các bạn có cách định giá cho thuê nhà chính xác nhất. 

Nguồn tin tức bất động sản :  link