Những rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền mà bạn cần lưu ý

Hợp đồng ủy quyền vốn là loại hợp đồng được sử dụng trong công việc, bên được ủy quyền thực hiện công việc, trách nhiệm, nhân danh bên ủy quyền nhưng hiện nay, hợp đồng này được sử dụng vào việc mua bán nhà đất nhằm mục đích trốn thuế.

link ​

Trên thực tế, để hợp thức hóa các giao dịch bất động sản chưa đủ điều kiện, 2 bên bán và mua thường lập song song với hợp đồng mua bán một bản hợp đồng ủy quyền. Trong đó, bên bán (bên ủy quyền) ủy quyền cho bên mua (bên được ủy quyền) toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản. Hiện nay, hình thức mua bán này không phải là hiếm đồng thời cũng tiềm ẩn trong đó không ít rủi ro cho các bên giao dịch.



Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là gì?

Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là một dạng hợp đồng mà trong đó, bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất, chính xác là bên mua sẽ được toàn quyền mua bán, cho tặng, thế chấp, cầm cố … quyền hạn tương đương như người đứng tên trên sổ. Do đó, nhiều người tin rằng chỉ cần có giấy ủy quyền trong tay thì người mua chính là chủ nhà đất. Nhưng trên thực tế, hợp đồng mua bán ủy quyền cũng có nhiều giới hạn và khi có tranh chấp, mua bán trao đổi với bên thứ 3 thì sẽ phát sinh ra nhiều rắc rối không lường trước được.

Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản​

Dù có nhiều rủi do là vậy nhưng hình thức mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền lại vẫn đang được sử dụng khá rộng rãi trên thị trường bất động sản hiện nay. Lý do chính khiến nhiều người sử dụng hình thức mua bán này là nhờ thủ tục mua bán nhanh gọn. Khi tiến hành mua bán chỉ cần một người đứng ra mua và một người ký bán, không cần xác định là tài sản chung hay riêng, không cần thủ tục mất thời gian. Chỉ cần một buổi sáng là có thể hoàn thành thủ tục mua nhà mà không cần phải chờ đợi sang tên mất rất nhiều thời gian. Hình thức này có vẻ phù hợp với những nhà đầu tư lướt ván, bởi mua nhanh, bán nhanh, thu lời nhanh.

Xem thêm: Dự án Đất nền Tô Ngọc Vân Quận 12



Mua nhà qua hợp đồng ủy quyền có thể gặp những rủi ro gì?

Về bản chất hợp đồng ủy quyền chỉ để hợp thức hóa việc mua bán nhà ở, đồng thời người bán nhà sẽ cắt giảm được khoản thuế thu nhập cá nhân. Hình thức mua nhà này tiềm ẩn nhiều rủi ro và thường bị che lấp bởi nhiều lý do khác nhau do bên bán ngụy tạo ra. Dưới đây là một số rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền:


- Khi giá bất động sản biến động, một trong hai bên vẫn có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền, trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên.


- Theo điều 589 bộ luật dân sự, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường hợp: bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết hoặc mất tích, bị tòa án tuyên bố năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Lúc đó, nhà đất về bản chất vẫn thuộc về người đứng tên trên sổ, bên mua tức bên được ủy quyền có nguy cơ không còn được quyền sử dụng, mua bán căn nhà và quyền lợi trước pháp luật cũng không được đảm bảo hoàn toàn.

Quy định của pháp luật về hợp đồng ủy quyền​

- Theo điều 588 bộ luật dân sự, bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng. Sau khi ký hợp đồng ủy quyền, người bán hay còn gọi là người đứng ra ủy quyền thay đổi quyết định hoặc có ý định chiếm đoạt tài sản, họ có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền, trong khi tiền thì đã nhận rồi. Theo luật, người đứng ra ủy quyền chỉ cần báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý thì hợp đồng sẽ được chấm dứt. Như vậy người mua sẽ mất quyền sở hữu nhà, ra đi “trắng tay”.


- Bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ 3. Nghĩa là nếu chủ cũ của căn nhà vẫn còn vay tiền, nợ nần người khác, vay nợ ngân hàng, nợ thuế… chủ nợ có quyền yêu cầu tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ. Trong trường hợp này người mua cũng khó có thể được công nhận là chủ nhà và được bảo vệ bởi chủ cũ vẫn đứng tên trên sổ và được công nhận là chủ căn nhà.


- Trường hợp bất động sản ủy quyền là tang vật vụ án hoặc tài sản do phạm tội mà có. Trên thực tế, người ủy quyền khi kí hợp đồng ủy quyền vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản. Nếu cơ quan tố tụng xác nhận tài sản này là tang vật của vụ án hoặc là tài sản do phạm tội mà có thì giao dịch giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền sẽ bị “tuýt còi”.


- Khi có nhu cầu vay vốn, bên được uy quyền mang bất động sản được ủy quyền đi thế chấp cho ngân hàng thì một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, sẽ từ chối việc nhận thế chấp vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch mua bán - ủy quyền này

Rủi ro khi vay thế chấp bằng tài sản chuyển nhượng qua hợp đồng ủy quyền​

- Trường hợp bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền bội tín, mỗi bên vẫn có thể sử dụng những kỹ thuật nhất định trong việc vận dụng hợp đồng và quy định của pháp luật để tước đi một cách hợp pháp quyền lợi của bên kia. Ví dụ: có trường hợp xảy ra là khi kí hợp đồng ủy quyền xong (giao dịch thực chất là mua bán), một thời gian sau, bên ủy quyền có văn bản đề nghị ngân hàng A không nhận thế chấp quyền sử dụng đất của bên được ủy quyền và tranh chấp xảy ra. Lúc này, người chủ hợp pháp của tài sản sẽ là người đứng tên trên tài sản, người được ủy quyền coi như mất trắng.



Xem thêm: Đất nền An Phú Đông Quận 12



Cần lưu ý gì khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền?

Mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền là hình thức mua bán tiềm ẩn nhiều “nguy hiểm” nhưng vẫn được sử dụng trên thị trường bất động sản. Với cương vị là người mua thông minh, bạn nên cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định mua, tìm hiểu kỹ động cơ bán nhà, mối quan hệ với chủ nhà.

Cần hết sức lưu ý khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền​

Nếu mua nhà bằng hình thức này nên đặc biệt chú ý: thời gian ủy quyền trong hợp đồng nên thỏa thuận từ 20 năm trở lên, không mua bằng ủy quyền đối với người lạ, trong hợp đồng ủy quyền cần có thêm điều khoản được ủy quyền tiếp cho bên thứ 3, giữ lại toàn bộ giấy tờ mua bán, nhận tiền, giữ lại tiền thuế người bán phải nộp là 2% trên giá trị căn nhà hoặc lô đất để khi sang tên, bán lại phải đóng thuế.

Trên đây là một số rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền. Để không bị rơi vào những trường hợp trên thì đòi hỏi người mua hoặc bán cần phải hết sức lưu ý trong quá trình giao dịch.


Để biết thêm thông tin chi tiết về các sản phẩm căn hộ, dự án đất nền do Công ty Nhà Đất An Phú chúng tôi làm chủ đầu tư, quý khách vui lòng tham khảo tại Website https://nhaanphu.vn/du-an/ hoặc liên hệ số Hotline 0911.848.881 để được tư vấn đầy đủ!