Làm sao để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ?
Ngày đăng: 8/4/2021 10:54:05 AM - Mua bán nhà đất - Toàn Quốc - 39Chi tiết [Mã tin: 3380140] - Cập nhật: 53 phút trước
1. Làm sao để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ?
Hỏi: Thưa luật sư, tôi có cho thuê nhà nguyên căn quận 3 và khách thuê để bán cà phê và nước giải khát. Hợp đồng thuê nhà ký 03 năm với giá là 10 triệu đồng. Tuy nhiên, mới được 03 tháng thì hàng xóm phàn nàn rất nhiều vì người thuê nhà mở nhạc to, rồi thường xuyên tụ tập đánh bài la hét.
Bây giờ, tôi muốn lấy lại nhà cho thuê đó nhưng người thuê không chịu. Ngoài ra, bên thuê nhà cũng bỏ ra gần 200 triệu đồng để cải tạo mặt bằng trước nhà. Xin hỏi, tôi có lấy lại nhà đã cho thuê được hay không? Nếu được, tôi có phải bồi thường cho bên thuê nhà hay không? Và mức bồi thường sẽ như thế nào? Xin cảm ơn các luật sư!
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có phải bồi thường?
Người hỏi: Nguyễn Minh (Phường 11, quận 2, thành phố HCM)
Trả lời:
Căn cứ vào Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng:
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc là các bên có thỏa thuận hoặc là pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia biết về việc chấm dứt này, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì sẽ phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt, thì hợp đồng sẽ chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận thông báo chấm dứt. Các bên cũng không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ các thỏa thuận về phạt vi phạm, việc bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về cách giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ sẽ có quyền yêu cầu bên còn lại thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt do hành vi không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia sẽ được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ quy định trong khoản 1 Điều này, thì phía đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và sẽ phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo như quy định của Bộ luật này do không thực hiện đúng nghĩa vụ ghi trong hợp đồng.
Căn cứ vào quy định đã nêu trên, với việc
cho thuê nhà nguyên căn
quận 3 để bán cà phê, nhưng người thuê đã có hành vi làm mất trật tự công cộng: mở nhạc quá to, tụ tập ăn chơi, đánh bài rồi gây mất trật tự, ảnh hưởng nghiêm trọng đến xung quanh. Vì thế, trong trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi cho chính mình cũng như giúp đảm bảo an ninh trật tự cho những người xung quanh, chủ nhà hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không phải bồi thường cho bên thuê khi thời hạn thuê nhà vẫn còn. Trừ trường hợp, trong hợp đồng thuê nhà quận 3 đó, hai bên thỏa thuận riêng về các trường hợp được phép đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở mà không phải bồi thường.
Nếu trong hợp đồng đó không có điều khoản nào quy định về thời hạn báo trước việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, thì khi người thuê có hành vi vi phạm như nêu trên, bạn phải báo trước cho phía người thuê biết trước một tháng trước khi thực hiện đơn phương chấm dứt hợp đồng, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho chính mình theo quy định ở khoản 2 Điều 428 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Xin lưu ý thêm với bạn, để được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo như đúng quy định của pháp luật, bạn phải có chứng cứ chứng minh được hành vi vi phạm của phía người thuê nhà, có thể là: các đơn khiếu nại của hàng xóm xung quanh về việc người thuê nhàcó hành vi mở nhạc quá to, gây mất trật tự làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của họ.
Bên cạnh đó, với khoản tiền 200 triệu đồng mà bên thuê nhà đã bỏ ra để sửa chữa mặt bằng phía trước để mở quán, nếu việc sửa chữa đó có sự đồng ý của chủ sở hữu và nó được ghi rõ trong hợp đồng, thì khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, bên cho thuê phải có nghĩa vụ trả lại các chi phí đầu tư này cho phía bên thuê nhà sau khi đã trừ khấu hao thời gian sử dụng. Nếu chi phí này họ tự ý bỏ ra để sửa chữa, đầu tư sau khi đã thuê nhà bạn mà không có sự chấp thuận của bạn – chủ nhà, thì bên cho thuê không có nghĩa vụ phải trả lại các chi phí đó khi bên thuê nhà ở có hành vi vi phạm pháp luật.
Nếu như bên thuê nhà sử dụng nhà đang thuê để nhóm thanh niên đánh bạc, thì hành vi này bị pháp luật nghiêm cấm. Nếu vi phạm thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc là sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự (tùy theo mức độ vi phạm ở Điều 321 và Điều 322 của Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi và bổ sung năm 2017).
Tóm lại, chúng ta cần rút ra một bài học kinh nghiệm: hãy cẩn thận trong khi ký hợp đồng thuê và cho thuê nhà ở. Cần kiểm tra thật kỹ tư cách của người thuê nhà trước khi giao nhà mình cho họ. Trong hợp đồng thuê nhà cũng cần thể hiện rõ về quyền và nghĩa vụ của cả hai bên. Trong trường hợp bên thuê có những hành vi vi phạm pháp luật, sử dụng nhà thuê vào mục đích bất chính, thì sẽ bị mất tiền đặt cọc và cũng không được bồi hoàn lại các chi phí đã sửa chữa ban đầu.
2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ phải bồi thường ra sao?
Hỏi: Thưa luật sư, cho tôi hỏi: Hiện nay, tôi đang thuê nhà quận 3 để sản xuất kinh doanh, thời hạn thuê là 10 năm, giá thuê 1 triệu/tháng, thanh toán từng tháng, tiền cọc là 6 triệu (tương đương 6 tháng tiền nhà) sẽ trừ vào 6 tháng cuối của thời gian thuê nhà tại đây.
Thời hạn thuê nhà đã được 2 năm, nhưng hiện nay việc kinh doanh không tố, cho nên tôi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Vậy cho tôi hỏi: trong trường hợp hợp đồng không nêu rõ chi tiết việc 2 bên thực hiện khi chấm dứt hợp đồng, mà chỉ có điều khoản “nếu bên nào chấm dứt hợp đồng trướcthì được giải quyết theo luật định?” Vậy hỏi, đối với trường hợp này tôi có lấy lại được tiền đặt cọc không hay phải bồi thường gì không, nếu có thì mức bồi thường sẽ là bao nhiêu? Xin cảm ơn rất nhiều!
Người gửi: Hoàng Tuấn (quận 3, thành phố HCM)
Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp, trong hợp đồng thuê nhà đó đã có quy định: nếu bên nào chấm dứt hợp đồng trước thì sẽ được giải quyết theo đúng luật định.
Do vậy, căn cứ vào Điều 428 Bộ luật Dân sự của năm 2015 có quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo quy định này, bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn. Tuy nhiên, việc đơn phương này chỉ thực hiện nếu thuộc vào 01 trong các trường hợp quy định ở Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi đó, nếu đơn phương chấm dứt theo đúng pháp luật, bạn sẽ được lấy lại tiền cọc và sẽ không phải bồi thường gì cho bên chủ nhà.
Còn trong trường hợp: nếu bạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhưng lại không tuân theo đúng quy định nêu trên. Bạn sẽ phải bồi thường thiệt hại theo như quy định. Chính vì thế, việc bồi thường của bạn cũng sẽ tùy thuộc vào thiệt hại đã xảy ra đối với bên chủ sở hữu cho thuê nhà hoặc là có thể do hai bên tự thỏa thuận trước với nhau.
Trên đây là những lời tư vấn của các chuyên gia – Luật sư đầu ngành về Luật đất đai về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng, sẽ giải quyết như thế nào về khoản bồi thường. Chúng tôi mong rằng, nó sẽ giúp ích cho bạn với các giao dịch BĐS nói chung và giao dịch nhà cho thuê quận 3 nói riêng.
Nguồn tin tức bất động sản :
http://bannhabinhduong.net/tin-tuc-du-an/lam-sao-de-don-phuong-cham-dut-hop-dong-thue-nha--ar91.htm
Tin liên quan cùng chuyên mục Mua bán nhà đất
- 2
Nhà mặt tiền giá trong hẻm đẹp - nội thất cao cấp - giá chỉ 7.15 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Hxh - phù hợp mua ở - yên tĩnh và an ninh - vị trí đẹp nở hậu - giá chỉ 4.65 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Gần bv bình tân - nhà đẹp 70m2 - hẻm 5m thông - giá 4.45 tỷ.
Cập nhật: vài giây trước - 2
Hẻm xe hơi đậu cửa- khu dân cư an ninh - nhà mới ở ngay - sổ vuông vức - chỉ nhỉnh 3tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Ngã tư bốn xã - 4 tầng - 4x14 - hẻm ô tô - nhà mới - giá chỉ 6.2 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Mặt tiền kinh doanh - ô tô đỗ cửa - giá chỉ 6.3 tỷ.
Cập nhật: vài giây trước - 2
Nhà bà hom - hxh - còn mới đẹp - 2pn 2wc - sân lớn đường rộng - nhỉnh 2 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Cần bán gấp 2400m2 đất trường thọ thủ đức sổ hồng riêng , công nhận đủ [ giá chỉ 35 tỷ..
Cập nhật: vài giây trước - 2
Nhà đẹp 3 tầng 5pn hoàn công đầy đủ - xe tải sát nhà
Cập nhật: vài giây trước - 2
Nhà 4 tầng mới đẹp - hxh thông - giá chỉ 6.5 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Bán gấp nhà phước long b - thủ đức 120 m2 [ 6 x 20 ] 4 tầng - 4pn - 4wc kqh - klg - nhà hoàn
Cập nhật: vài giây trước - 2
Hẻm xe hơi vô nhà - 44m2 - 5 tầng - an ninh - chỉ nhỉnh 6 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Bán đất mặt tiền lê thị riêng, ngang 8m, vị trí đẹp tiện xây mới, gần ubnd, quận 12
Cập nhật: vài giây trước - 1
Nhà xây chung cư mini diện tích 74m2 x 7 tầng 12 phòng, hệ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Mặt tiền kinh doanh, gồm 9 phòng ngủ, đường 10m
Cập nhật: vài giây trước - 1
Bán đất mặt tiền lã xuân oai - 7.000m2 có thổ cư - p. long
Cập nhật: vài giây trước - 2
Mặt tiền kinh doanh đường 12m- tân phú-vỉa hè 3m số nhà thần tài- chỉ nhỉnh 6 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Hxh - đang cho thuê trọ dòng tiền 27tr/tháng - 155m2
Cập nhật: vài giây trước - 2
Đất sổ hồng riêng 1273m2( full thổ cư) 50 x26 - chỉ nhỉnh 20 tỷ - xuân thới sơn - hóc môn
Cập nhật: vài giây trước - 2
Giá giảm sâu, bán biệt thự cực đẹp gần trường chinh - tân bình rẻ như bình tân
Cập nhật: vài giây trước - 2
Nhà gần đường kha vạn cân 45 m2 [ 4 x 11.5 ] 2 tầng 3pn - 2wc giá 3.2 tỷ chính chủ - không lộ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Hxh thông thoáng - nhà 1 trệt 2 lầu - 68m2 - giá chỉ nhỉnh 5 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Nhà 4 tỷ - xe hơi vào nhà - ngang khủng
Cập nhật: vài giây trước - 1
Bán đất di trạch, sát ngã tư nhổn, chợ nhổn, di chuyển vài
Cập nhật: vài giây trước - 2
Du lịch trọn gói trung quốc
Cập nhật: vài giây trước - 2
Bán nhà tây sơn đống đa 40m 4 tầng mặt tiền 5m nhà đẹp ở ngay nhỉnh 5 tỷ lh 0975124520
Cập nhật: vài giây trước - 2
Hẻm 4m xe 7 chỗ đỗ cửa - 4 tầng btct mới cứng - vị trí mở văn phòng cty
Cập nhật: vài giây trước - 2
Nhà lạc long quân ngay chợ vải hẻm 5m xe hơi - chủ ở lâu đời kết cấu btct chỉ nhỉnh 4 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Đường xe hơi 6m - xe hơi vào nhà - nhà mới vào ở ngay - 62m2 3 tầng btct chỉ nhỉnh 6 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Sát mặt tiền đường - ngang bề thế diện tích lớn 9×16m - xây biệt phủ số 1
Cập nhật: vài giây trước - 2
Nhà mới đẹp lung linh - hẻm xe hơi thông tứ hướng - nhà 4 tầng đúc btct - 64m2
Cập nhật: vài giây trước - 2
Đất 282m2 khu biệt thự cao cấp an phú q2 -cạnh sông ngay chung cư the sun evenue
Cập nhật: vài giây trước - 2
Nhà mới 100% - chdv doanh thu tốt - đường rộng đẹp - ô tô tránh nhau
Cập nhật: vài giây trước - 2
Bán nhà p. phạm đình hổ, hai bà trưng, 75m, 5t, mt4m 6.95 tỷ. lh: 0366051369
Cập nhật: vài giây trước - 2
Bán nhà mặt phố lê đại hành 42m, mt 4m, cafe, kd đỉnh, giá 24 tỷ. lh: 0366051369
Cập nhật: vài giây trước - 3
Bán đất tặng nhà c4 có 3 phòng trọ, 5x12m, 3tỷ nhỉnh, hxh
Cập nhật: vài giây trước - 4
Bán nhà 4m2 căn góc 3 mặt tiền kd thạnh lộc, gần ngã tư
Cập nhật: vài giây trước - 5
Bán nhà/ xưởng hai mặt tiền, diện tích lớn, gần thị trấn
Cập nhật: vài giây trước - 2
Nhà nhỏ đủ công năng hẻm 4m vị trí đẹp 3.5 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Nhà nhỏ nhiều khách cần - sát vách quận 10 - giá 2.9 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Bán đất mặt tiền đường lớn - ngang cực rộng, sổ vuông vức góc 2 mặt tiền, đã lên hết thổ cư
Cập nhật: vài giây trước - 2
Hiếm 5 tầng t hang máy nguyễn ngọc vũ cầu giấy 34m ô tô đỗ cổng nhà đẹp ở ngay nhỉnh 7 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Điện biên phủ - quận 10 - nhà đầy đủ công năng - chỉ nhỉnh 3 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
💥bán tòa ccmn 8 tầng 80m2, 13 phòng, thang máy nguyễn khang, 30m ô tô tránh, 15 tỷ💥
Cập nhật: vài giây trước - 2
Bán nhà mặt ngõ tây sơn đống đa 35m 6 tầng lô góc ô tô kinh doanh nhỉnh 7 tỷ lh 0817606560
Cập nhật: vài giây trước - 5
Nhà đại từ, hoàng mai, lô góc 2 mặt thoáng, ngõ thông rộng
Cập nhật: vài giây trước - 2
Mặt phố trung tâm quận 6
Cập nhật: vài giây trước - 2
💥cực phẩm💥ô tô tránh, lô góc phùng chí kiên 55m 4t, mt 5.5m, hơn 14 tỷ
Cập nhật: vài giây trước - 2
Bán đất tặng nhà mặt ngõ hoàng văn thái 42m 2 tầng mặt tiền 6mô tô tránh kinh doanh tấp nập nhỉnh
Cập nhật: vài giây trước - 2
Bán nhà phân lô khu đầm trấu, hai bà trưng 56mx6pnxmt4m ô tô, kd, 11.5 tỷ. lh: 0366051369
Cập nhật: vài giây trước